La otra cara de Temuco: el impacto sobre el desarrollo habitacional
Hace diez años la oferta de viviendas en Temuco y sus alrededores estaba compuesta en un 45% por casas. Hoy las casas solo ocupan el 15% de la oferta total de vivienda nueva.
La tendencia general y natural del crecimiento de las ciudades continúa siendo hacia la expansión suburbana, en donde las urbes paulatinamente han ido anexando las localidades circundantes dando inicio a grandes zonas metropolitanas, como ha ocurrido de forma tan evidente en la expansión del gran Santiago u en otras ciudades como Valparaíso o Concepción.
No obstante, Temuco, durante la última década ha ido transformándose paulatinamente en la excepción a esta tendencia natural, sufriendo un cambio paradigmático en la forma de como venía creciendo en comparación a años atrás, pasando de la expansión a la recentralización, es decir, la vuelta hacia el desarrollo centralizado.
Localidades cercanas, como Padre Las Casas, Vilcún o Labranza, se habían transformado en importantes subcentros productivos, comerciales y habitacionales de Temuco, previendo en un mediano plazo sus anexiones a la ciudad de Temuco como un mismo sistema urbano en un proceso natural de metropolización. Este crecimiento urbano fue ocurriendo en medida que se fueron extendiendo los límites de la ciudad de Temuco generando una fuerte presión sobe los suelos rurales que circundaban al sistema urbano.
Por ejemplo, de acuerdo a los Censos realizados en 1992 y 2017, Padre Las Casas alcanzó un 65% de crecimiento poblacional entre ese periodo, incorporando una gran cantidad de proyectos habitacionales orientados a estratos medios – bajos y en gran medida a viviendas sociales. En efecto, hace una década, en esa comuna, llegamos a ver 7 proyectos inmobiliarios en oferta de forma simultánea.
Sin embargo, 5 años después esa oferta bajo a la mitad y así sucesivamente, llegando al día de hoy en donde solo hay registro de un proyecto en venta en Padre Las Casas. Este cambio no es exclusivo a esta localidad y a otras que circundan a la ciudad de Temuco, sino que también a las zonas periféricas de la misma ciudad, observando hoy un proceso de recentralización del desarrollo inmobiliario de la zona concentrado en la ciudad de Temuco.
Las dificultades actuales para habitar las zonas más alejadas de las grandes urbes, la menor proliferación natural de conurbaciones y el menor interés de las inmobiliarias en adquirir y desarrollar predios en las zonas periféricas y sub-céntricas, anteriormente rurales, son probablemente las causas principales a las que podríamos atribuir este fenómeno.
Este proceso que ha venido ocurriendo paulatinamente durante la última década, desde el punto de vista del desarrollo habitacional, ha traído consigo varios efectos sobre el mercado de vivienda nueva:
- Aumento de la densidad habitacional, principalmente mediante proyectos en altura y concentrada mayoritariamente al interior de la ciudad de Temuco.
- Cambio en el mix ofertado de viviendas, transformando la relación porcentual entre casas y departamentos de 45/55 el 2012 a 15/85 el 2022.
- Una disminución considerable en la oferta de casas en la zona, prácticamente una reducción equivalente al 50% en proyectos de casas.
- Un aumento de casi el 300% en el precio promedio de las casas.
- Un fuerte aumento de la oferta de unidades departamentos, casi 3 veces mayor a la que
observábamos hace 10 años. - Una disminución del 25% de las superficies promedio de departamentos.
- Un aumento de un 50% del valor unitario (UF/M2) de departamentos.